전세 계약 전 임대인 세금 체납 여부, 온라인으로 확인하는 구체적 방법

전세 계약 전 임대인 세금 체납 여부 확인은 전세사기 및 보증금 피해 예방의 핵심입니다. 국세징수법 개정으로 가능해진 임대인의 미납 세금 확인 방법, 구체적인 온라인 조회 절차 및 주의사항을 딥-다이브 분석하여 세입자의 보증금 안전을 위한 가치 있는 정보를 완벽하게 담았습니다

1. 왜 전세 계약 전 임대인 세금 체납 확인이 중요한가?

임대인의 세금 체납은 세입자의 전세 보증금에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주택이 경매로 넘어갈 경우, 세금 채권(당해세)은 세입자의 전세 보증금보다 우선하여 변제될 수 있기 때문입니다.

 

1-1. 국세·지방세의 우선 변제 원칙 「국세징수법」과 「지방세기본법」에 따르면, 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세는 해당 재산(임대 주택)에 대해 법정기일 이전에 설정된 저당권, 전세권 등 담보물권에 의한 채권보다 우선하여 징수될 수 있습니다. 특히 주택에 직접 부과되는 당해세(재산세, 종합부동산세 등)의 경우, 다른 채권에 우선하여 경매 대금에서 먼저 배당됩니다. 이는 세입자가 확정일자를 아무리 빨리 받아도, 체납된 세금이 있다면 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다는 것을 의미합니다.

 

1-2. 전세사기 및 보증금 미회수 위험 방지 전세 계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 전세사기를 예방하고 보증금 미회수 위험을 낮추는 가장 기본적인 방어 수단입니다. 임대인이 다수의 주택을 소유하며 세금조차 제대로 납부하지 않는 경우, 이는 경제적으로 불안정한 상태일 가능성이 높으며, 이는 곧 임차인의 보증금 회수에 대한 위험으로 직결됩니다.

2. 임대인 세금 체납 여부, 온라인으로 확인하는 법적 근거 (국세징수법 개정)

과거에는 세입자가 임대인의 세금 체납 여부를 알기 어려웠습니다. 하지만 2023년 4월 1일 「국세징수법」이 개정되면서 세입자의 정보 열람 권한이 강화되었습니다.

 

2-1. 「국세징수법」 제7조의2 (임차인의 미납국세 등 열람) 개정된 「국세징수법」 제7조의2에 따라, 임차인은 임차 계약을 체결하기 전에 임대인의 동의 없이도 국세청에 임대인의 미납 국세와 체납 처분 유예액에 대한 정보를 열람 신청할 수 있게 되었습니다. 이는 임차인의 재산권을 보호하기 위한 중요한 법적 진전입니다.

 

2-2. 열람 신청 가능 시기 및 대상

• 열람 신청 시기: 전세 계약을 체결하기 전에 열람을 신청할 수 있습니다. (가계약 체결 후라도 가능)
• 열람 대상 정보: 임대인의 미납 국세 및 체납 처분 유예액에 대한 정보만 제공되며, 임대인의 전체 재산 목록이나 소득 등 상세한 개인 정보는 열람할 수 없습니다.

3. 임대인 세금 체납 여부, 온라인으로 확인하는 구체적 방법

개정된 「국세징수법」에 따라 임대인의 미납 국세 정보를 온라인으로 열람할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

 

3-1. 온라인 국세청 홈택스/손택스(모바일 앱) 열람 세입자가 임대인의 동의를 얻는다면, 국세청 홈택스 또는 손택스 앱을 통해 온라인으로 열람할 수 있습니다.

1. 임대인의 사전 동의 필수: 임차인이 임대인의 미납 국세 정보를 온라인으로 열람하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 홈택스 또는 손택스를 통해 '임차인 열람 동의'를 해주어야 합니다.
2. 홈택스/손택스 접속: 임차인은 자신의 공인인증서 또는 공동인증서로 국세청 홈택스에 접속하거나, 손택스 모바일 앱을 실행합니다.
3. '미납국세 열람' 메뉴 선택: '신고/납부' 메뉴에서 '기타 세금' 또는 '증명서 발급' 메뉴 아래에 있는 '미납국세 열람' (또는 유사한 메뉴명)을 선택합니다.
4. 임대인 정보 입력 및 조회: 임대인의 사업자등록번호 또는 주민등록번호 등 임대인 정보와 임대차 계약 예정 부동산 정보를 입력하면 미납 국세 정보를 확인할 수 있습니다.

3-2. 세무서 방문 열람 (임대인 동의 없이) 임대인이 온라인 열람에 동의하지 않거나, 다른 방법으로 확인을 원하는 경우 세무서를 방문하여 직접 열람을 신청할 수 있습니다. 이 경우 임대인의 동의가 필수는 아닙니다.

1. 필요 서류 준비:
   • 임대차 계약서 또는 가계약서 (원본 지참)
   • 본인 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
   • (대리인 신청 시) 위임장 및 대리인 신분증
2. 관할 세무서 방문: 임대 주택의 관할 세무서 또는 임대인의 주소지 관할 세무서에 방문하여 열람을 신청합니다.
3. '임차인의 미납국세 열람 신청서' 작성: 비치된 양식에 따라 신청서를 작성하고 제출합니다.
4. 정보 열람: 세무서 직원의 안내에 따라 임대인의 미납 국세 및 체납 처분 유예액을 열람할 수 있습니다. 이때 열람하는 정보는 해당 부동산에 대한 당해세 및 임대인의 총 미납 국세입니다.

4. 세금 체납 여부 확인 시 주의사항

임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 과정에서 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

 

4-1. 지방세 체납 여부도 별도로 확인 국세징수법 개정으로 임대인의 국세 체납은 확인이 가능하지만, 지방세 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다. 지방세도 국세와 마찬가지로 임차 보증금보다 우선하여 변제될 수 있기 때문입니다. 임대인이 지방세 체납에 동의한다면 '위택스'를 통해 조회하거나, 해당 지방자치단체 세무 부서에 방문하여 '지방세 납세증명서'를 요청할 수 있습니다. 임대인의 동의 없이는 지방세 체납 정보를 직접 확인할 수 없으므로, 임대인에게 요청해야 합니다.

 

4-2. 계약 전후 변동 가능성 임대인의 세금 체납 여부는 조회 시점 이후 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 계약서 작성 직후에 임대인이 새로 세금을 체납하거나 새로운 담보를 설정할 수 있습니다. 따라서 잔금 지급일 직전에 다시 한번 확인하는 것이 가장 안전합니다.

4-3. 불법 건축물 여부 확인 세금 체납과는 별개로, 계약하려는 주택이 불법 건축물일 경우에도 대출이 불가하거나 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

결론: 전세 보증금 보호, 임대인 체납 확인은 필수적인 방어막

전세 보증금은 청년 및 사회초년생의 소중한 자산이며, 전세 계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 이를 보호하기 위한 필수적인 방어막입니다. 국세징수법 개정으로 임차인의 정보 열람 권한이 강화된 만큼, 이를 적극적으로 활용해야 합니다.